Réaffectation d'immeubles de bureaux : mythe ou réalité ?

Le potentiel de marché pour les réaffectations est là. Les propriétaires doivent examiner cette option, en particulier pour les immeubles à faible demande nécessitant des travaux de rénovation dans des zones résidentielles bonnes à très bonnes. Pour une mise en œuvre réussie, une définition de produit bien fondée, axée sur les groupes cibles et les coûts, est déterminante.

Après plus d'une décennie d'augmentation de valeur et de volume de construction, les défis sur le marché immobilier suisse se sont multipliés. Les investisseurs doivent définir soigneusement où ils veulent investir, dans quel segment et à quel prix. Afin d'éviter des investissements non rentables, ils ont besoin de savoir clairement quels potentiels peuvent être mobilisés à l'avenir et d'évaluer les risques y liés, en particulier dans le cas d'anciens bâtiments. Cela nécessite une planification en variantes.

La réaffectation comme option d'investissement

En raison des différentes étapes du cycle immobilier dans les segments « Immeubles résidentiels et administratifs », le thème de la réaffectation en tant que variante est à nouveau d'actualité. Le taux de vacance sur le marché du logement locatif reste généralement faible et la tendance moyenne des prix des loyers est positive. Bien que les problèmes de location augmentent dans de nombreuses communes périphériques, dans les zones urbaines par contre, l'absorption est encore bonne. Cette situation affecte également le marché de l'investissement. Dans les grands centres, des prix élevés sont payés pour des immeubles locatifs pour lesquels la demande est forte. Le retour sur investissement est en conséquence faible. En revanche, les investisseurs dans les immeubles de bureaux sont devenus plus prudents, compte tenu de la dégradation des perspectives du marché locatif. Contrairement au marché du logement locatif, le prix des objets de différentes qualités est déjà beaucoup plus différencié dans le secteur des bureaux. La demande pour des immeubles de bureaux de catégorie A avec des contrats à long terme reste élevée dans les zones métropolitaines de catégorie B, tandis que l’intérêt pour les propriétés des sites C et les propriétés avec des locataires ou des structures de bâtiment peu attrayantes, est nettement inférieur.

Forts potentiels ponctuels

Une comparaison locale des niveaux de loyer révèle là où les bureaux ont bien du mal à concurrencer avec les appartements locatifs. Dans les très bons centres d'affaires, situés dans des quartiers commerciaux attrayants, à proximité immédiate de gares, il n'y a aucun potentiel. Ici, le potentiel de rendement d'immeubles de bureaux plus anciens est toujours plus élevé que pour l'usage résidentiel. Même les centres-villes valent mieux que leur réputation, avec des vacances en partie en baisse dans le segment des bureaux. En revanche, si on se rend à proximité de zones résidentielles attrayantes ou de zones centrales éloignées des principaux centres d'affaires, le potentiel se développe rapidement dans les zones où les réaffectations deviennent une option garantissant le retour sur investissement tout en diminuant les risques. À Genève, cela concerne p. ex. la région située au sud-est du centre-ville ainsi que les communes adjacentes au sud-ouest. À Bâle, c'est le quartier de Gundeldingen qui sort du lot. À Zurich, où se cache le plus grand potentiel, ce sont les arrondissements 9, 10, 6 et 12. En termes d'attractivité géographique des espaces commerciaux, ces zones se situent entre deux chaises, les principaux quartiers d'affaires, à savoir City, Zurich Nord et Wallisellen.

Le bon produit au bon endroit

La décision de viser une réaffectation doit finalement reposer sur une définition précise du produit. Dans le cas de conceptions erronées, même le plus grand potentiel du marché est inutile. Les potentiels sont souvent trop réduits aux recettes. Les coûts jouent un rôle central et ceux-ci sont souvent mal évalués. Ainsi, à partir du rendement supplémentaire futur par exemple, seuls les coûts de réaffectation qui augmentent la valeur sont supportés, mais pas les coûts de réparation parfois élevés d'anciens immeubles. Parce que la réparation devrait également être effectuée même si la stratégie immobilière prévoyait un maintien en tant que bureau. En fin de compte, les facteurs de succès d'une conversion rentable à long terme sont une bonne connaissance du marché local, une idée claire des groupes cibles, des estimations réalistes du potentiel de rendement futur, des idées novatrices et créatives pour créer des surfaces et des espaces attrayants, ainsi qu'une sécurité rapide en matière de coûts.