L'avenir de la construction de logements : le locataire au cœur des préoccupations

Mauvaise affectation de logements en tant que problème central

La planification du logement induite par l'investissement amène à une discussion sur les besoins effectifs en matière de logement lorsque les fondamentaux économiques au niveau national sont au plus bas. Étant donné que les capitaux libérés par les banques nationales recherchent principalement des terrains dans lesquels investir, et non pas des locataires qui souhaitent y vivre, il existe un risque de construction aux mauvais endroits. Les cinq principaux centres suisses sont chroniquement sous-approvisionnés en appartements. Ils représentent 14 % du parc national de logements, mais seulement 3,5 % de tous les appartements vacants. Leur taux de vacance de 0,3 % est toujours bas depuis 2014. En revanche, le risque de surabondance s'est progressivement accru depuis 2013 dans les régions rurales et périphériques. C'est ici que prend forme ce qui fait défaut à Genève, Bâle, Lausanne et Zurich pour avoir des marchés intacts. Aujourd'hui, sur 31 % du parc de logements il y a 38 % du taux de vacance.

Possibilités d'action

Sur les marchés favorables aux locataires, ce sont avant tout les immeubles anciens qui doivent affronter la concurrence des nouveaux projets. Il n'y a plus que les petites augmentations de loyer pour les bâtiments neufs qui augmentent la fluctuation d'anciens appartements vers les appartements neufs. La gestion de la vacance gagne en importance et une offre de logement moderne joue un rôle important. Grâce aux rénovations et à l'adaptation des plans, les anciens appartements peuvent de nouveau être adaptés à des nouveaux groupes cibles, mais le potentiel de loyer pour le transfert des coûts de rénovation est faible. Des solutions rationalisées sont nécessaires pour ne pas perdre les locataires fidèles ou pour éviter tout risque de vacance lors de la relocation. En revanche, les projets de développement et la densification dans les grandes villes et les centres urbains offrent la possibilité d'attirer plus de ménages. Les surélévations ou extensions permettent une densification de haute qualité, compatible, flexible et des plus avantageuses.

Connaissance des besoins du groupe cible pour pouvoir faire une offre en fonction de la demande

À l'avenir, le point commun de toutes les possibilités d'action sera de définir encore plus clairement les groupes cibles. Le potentiel de location des appartements à court et à long terme dans les nouveaux quartiers résidentiels dépend de la diversité de l'offre et des qualités environnementales créées. La clé du succès réside dans une combinaison de logements orientée vers les conditions démographiques futures de la région ou qui compense le manque d'offres dans les environs. La stabilité des résidents dépend également de l'environnement résidentiel caractérisé par les nouveaux bâtiments. L'environnement résidentiel est le résultat de considérations relatives à l'urbanisme, du degré de caractère privé et public à créer, ainsi que des offres dans et autour des immeubles. Selon la situation, différentes mesures s'imposent.

La qualité du logement comme critère de distinction unique

La différenciation de la qualité du logement peut finalement constituer l'argument de vente unique décisif par rapport à l'offre concurrente, car si le locataire a l'embarras du choix, il optera pour le particulier. Une construction de logements locatifs porteuse d'avenir constitue un cadre stable, qui l'enrichit d'une qualité de vie spécifique et fera l'objet d'une mise en location bien conçue.

Développement continu de la définition du produit basée sur les données

Le défi de la définition du groupe cible est de transformer les données disponibles sur ces groupes cibles et leurs besoins en caractéristiques de produit quantitatives concrètes. En raison du développement rapide des données, nous en savons aujourd'hui bien plus que jamais sur les grilles quantitatives locales des structures de ménages, les groupes d'âge, les revenus et leur développement. Mais lorsque nous associons ces données aux besoins des locataires et à la transformation en un produit précis et cohérent d'excellente qualité, nous n'en sommes donc qu'au début. Toutefois, l'augmentation de la disponibilité des données dans le contexte des mégadonnées et les effets d'apprentissage sur le comportement des utilisateurs en résultant, sont susceptibles d'améliorer la conception de produits basée sur les données dans un avenir relativement proche.