Densification urbaine. De nouvelles données. De nouvelles voies. De nouvelles opportunités ?

L'autre fossé entre villes et campagnes

D'un point de vue géographique, les écarts entre les marchés du logement locatif urbains et ruraux continuent de se creuser. En moyenne, les taux de vacance dans les cinq plus grandes villes suisses n'ont augmenté que de 0,35 % à 0,39 % en 2017. Dans de nombreux quartiers, la demande dépasse toujours largement l'offre. En raison de la pénurie, il n'a guère été possible ces dernières années, d'acheminer un plus grand pourcentage de la croissance démographique vers les centres urbains. Le décalage entre la croissance démographique décentralisée et la croissance de l'emploi central a également entraîné une augmentation massive du nombre d'embouteillages en raison de la congestion du réseau routier national. Ces développements rendent très urgente la discussion sur l'évolution de la densification interne.

Les défis des petites villes

Un problème de la densification est que les processus de planification sont retardés dans le temps par rapport à la demande d'espace croissante. De nombreuses villes ont anticipé la croissance tôt. Elles ont agi rapidement et opté pour des densifications constructives, provoquant ainsi une forte croissance en hauteur. Les villes de banlieues zurichoises telles qu’Opfikon, Wallisellen, Bülach et Wetzikon en sont les meilleurs exemples. D'autres agglomérations, qui disposaient d'espaces ouverts respectifs, ont par conséquence opté pour une extension en largeur. Entre 2005 et 2015, la commune de Bulle a par exemple grandi de 3,2 % par an. Cependant, le nombre d'étages moyens des nouveaux projets par rapport aux immeubles déjà existants n'a pas changé, avec seulement trois étages. Pour de nombreux petits centres urbains et petites villes de banlieue, la question de la qualité de la densification se pose. Certains d'entre eux sont fortement influencés par de petites structures bâties avec des espaces extérieurs privés et offrent à peine des espaces publics et des zones de loisirs. À cet égard, les grands centres offrent de bien meilleures situations de départ pour la densification urbaine.

Densification urbaine à Bâle

En conséquence, nous nous référons à la ville de Bâle à titre d'exemple. Au cours des dix dernières années, les principaux moteurs économiques de Genève et de Zurich ont souvent devancé la ville de Bâle. Mais au lendemain de la crise financière, Bâle a rattrapé son retard. Le Life-Science-Cluster est en plein essor et a attiré de nombreux travailleurs hautement qualifiés qui ont besoin d'un logement. D'ailleurs, depuis 2014, alors que les taux de vacance dans la ville ont atteint un nouveau plancher historique de 0,2 %, la question d'une bonne densification à Bâle se pose de nouveau. Ici, les zones portuaires et industrielles offrent encore de nombreuses opportunités pour de nouvelles affectations. L'office statistique du canton de Bâle-Ville prévoit une croissance démographique importante, en particulier dans les années à venir. Selon le scénario central, cette prévision ne devrait être réalisable qu'avec 400 à 500 appartements supplémentaires par an. Ce scénario est pris en compte dans la révision du plan de zonage, même si des mesures individuelles telles que le développement périurbain Est, ont essuyé des revers.

Projets de densification optimisés grâce aux modèles d'investissement numériques

Un grand potentiel d'identification plus rapide, de modélisation robuste et de meilleure communication des possibilités de développement urbain réside dans les modèles d'investissement numérique intégrés. La paramétrisation des structures existantes et des volumes réalisables permet une analyse rapide des potentiels de densification. La prise en compte des facteurs coûts et revenus du modèle d'investissement numérique (DIM), différenciés en fonction du volume et de l'utilisation, permet une grande diversité à temps et des interventions d'optimisation ciblées. À l'avenir, ces développements devraient permettre de mieux identifier les dépendances critiques assistées par ordinateur en fournissant une base solide pour les critères de décision des projets de densification. Ainsi, on espère que la planification numérisée associée au Big Data aura un impact positif sur la densification urbaine.