Développement durable de bâtiments existants : rentabilité, faisabilité technique et souhaits politiques

Polarisation du marché du logement locatif avec le clivage ville-campagne

En raison de la baisse du solde migratoire, le marché du rendement résidentiel est, dans de nombreuses régions, passé d'un marché quasi inexistant (taux de vacance normal à faible) à un marché locataire. La pénurie de logements ne prévaut plus que sporadiquement dans les grandes villes. Ailleurs, certains marketeurs se voient contraints de trouver des locataires en leur offrant des mois gratuits ou faire des concessions sur les loyers. Le clivage ville-campagne croissant dans le secteur du logement locatif est également confirmé par le taux de vacance publié récemment.

Le positionnement sur le marché des appartements écoénergétiques est central

La connaissance des conditions du marché local, des besoins des locataires et de leur volonté de payer est de plus en plus importante pour la stratégie de restructuration correcte dans l'environnement de plus en plus concurrentiel du marché du logement locatif. Face à la forte demande d'appartements locatifs à bas prix et à la concurrence croissante de nombreuses constructions neuves, la question centrale est de savoir si et comment des appartements à haute efficacité énergétique peuvent être loués après leur réhabilitation. Dans cette constellation de marché, des frais accessoires moins élevés dus aux assainissements énergétiques gagnent en importance.

 

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Typologie der Mietwohnungsmärkte

Du projet de construction à la commercialisation : l'ensemble de données intégré révèle des connaissances inédites

Les premiers résultats d'une analyse quantitative de données de projets et d'appels d'offres fusionnés indiquent, que ce sont avant tout les logements issus de « réhabilitations de compromis », assortis de mesures individuelles timides au niveau du marketing, qui posent problème. Il n'y a guère de valeur ajoutée significative pour les locataires.

Réparation efficace : la forme la plus simple pour des rénovations rentables

Des réparations simples et efficaces en revanche, offrent la possibilité d'offrir des appartements intacts à des loyers concurrentiels. En conséquence, les durées de mises sur le marché sont courtes. Surtout dans le contexte concurrentiel actuel, cette stratégie immobilière offre la possibilité de se démarquer des bâtiments neufs plus coûteux.

Rénovation énergétique élaborée avec un bon marketing pour le repositionnement

Cependant, l'échantillon analysé contient également un grand nombre de rénovations coûteuses. Outre l'isolation de l'enveloppe, le remplacement des fenêtres et les nouvelles sources d'énergies renouvelables, des aspects qualitatifs tels que les toits verts sont également utilisés lors des rénovations. Les appartements de ces projets sont très hétérogènes tout en étant commercialisés avec plus de succès que les solutions intermédiaires par exemple, si l'on prend en compte la durée d'insertion. Cependant, il est important que le succès économique de ces rénovations durables ne survienne que par le repositionnement d'appartements offrant un niveau de qualité supérieur et un loyer plus élevé en conséquence.

Corrélations simulées en détail

Ces observations empiriques sont complétées et confirmées par des simulations détaillées. L'analyse de cinq maisons modèles et de trois profondeurs d'assainissement montre que de petites interventions telles que l'isolation du plafond de la cave et/ou du grenier, combinées au remplacement du générateur de chaleur, peuvent générer un potentiel d'économie d'énergie important. Les réhabilitations sommaires sont la seule stratégie rentable pour les contrats de location en cours et les possibilités de report limitées. Pour les interventions majeures, les subventions deviennent pertinentes et un ajustement des loyers à la hausse est nécessaire. Si ces deux points sont respectés, des rénovations importantes conformes aux normes Minergie deviennent rentables du point de vue du constructeur.

Le montant et l'utilisation ciblée des programmes de subvention sont cruciaux

Pour des raisons de politique de redistribution, le montant des programmes de subvention et la conception du droit du bail sont cruciaux, car au bout du compte, la question est de savoir qui supportera les coûts énormes de la rénovation du parc de bâtiments. Cela est d'autant plus vrai que les mesures d'assainissement énergétiques ne sont généralement pas des investissements associés à la plus grande amélioration qualitative, comme par exemple le remplacement total des blocs sanitaires ou cuisines.

Les activités d'assainissement futures dépendent fortement des potentiels de loyers et du savoir-faire interdisciplinaire

L'attractivité de la rénovation de bâtiments fonctionne bien tant que le loyer peut être augmenté. Cependant, si le loyer nécessaire à la rentabilité n'est plus négociable ou si l'offre environnante est très compétitive, le nombre d'assainissements énergétiques diminuera considérablement en raison du risque locatif élevé.

La réalisation des objectifs nécessite une équipe interdisciplinaire

Les rénovations constructives plus complexes nécessitent des stratégies globales, comprenant des analyses de site, des études de variantes, des calculs de sensibilité, des stratégies de marketing et de location. Ainsi, une équipe interdisciplinaire est toujours nécessaire pour garantir une restructuration réussie et lucrative. Ce n'est que lorsque les gestionnaires d'actifs, les spécialistes de la construction, les avocats et les experts en développement durable travaillent ensemble, que nous pouvons atteindre, planifier et réaliser des objectifs économiques et écologiques.