Umnutzung von Bürogebäuden: Mythos oder Realität?

Das Marktpotenzial für Umnutzungen ist vorhanden. Eigentümer sollten diese Option vor allem für  nachfrageschwache, sanierungsbedürftige Liegenschaften an guten bis sehr guten Wohnlagen prüfen. Für  eine erfolgreiche Umsetzung ist eine fundierte Produktdefinition mit Fokus auf Zielgruppen und Kosten  matchentscheidend.

Nach mehr als einer Dekade an Wertzuwächsen und Bauvolumen sind die Herausforderungen am Schweizer Immobilienmarkt grösser geworden. Anleger müssen sorgsam definieren, wo sie in welchem Segment zu welchem Preis investieren möchten. Um Fehlinvestitionen zu vermeiden, benötigen sie vor allem bei Altliegenschaften eine klare Vorstellung, welche Potenziale sich zukünftig noch mobilisieren lassen und wo die Risiken stecken. Das erfordert eine Planung in Varianten.

Umnutzung als Anlageoption

Durch die unterschiedlichen Punkte im Immobilienzyklus der Segmente Wohnen und Büro ist das Thema Umnutzung als eine Variante wieder aktuell. Die Leerstände im Mietwohnungsmarkt sind in der Regel nach wie vor tief und die durchschnittliche Mietpreisentwicklung ist positiv. Zwar verstärken sich die Vermietungsprobleme in vielen peripheren Gemeinden. In urbanen Gegenden ist die Absorption aber weiterhin gut. Diese Situation wirkt sich auch auf den Anlagemarkt aus. In den Grosszentren werden für stark nachgefragte Wohnliegenschaften hohe Preise bezahlt. Die Rendite fällt entsprechend tief aus. Dagegen sind die Investoren bei Büroimmobilien vorsichtiger geworden angesichts der schwächeren Mietmarktaussichten. Im Gegensatz zum Mietwohnungsmarkt werden im Bürobereich Objekte verschiedener Qualitäten bereits deutlich differenzierter gepreist. Die Nachfrage für A-Klasse-Büroliegenschaften mit Langzeitverträgen bleibt auch an grossstädtischen B-Lagen rege, während das Interesse an Objekten in C-Lagen sowie Liegenschaften mit unattraktiver Mieter- oder Gebäudestruktur deutlich tiefer ausfällt.

Punktuell hohe Potenziale

Wo es Büroflächen im Vergleich zu Mietwohnungen besonders schwer haben, zeigt ein lokaler Vergleich der Mietzinsniveaus. An sehr guten Bürostandorten in attraktiven Geschäftsvierteln mit unmittelbarer Nähe zu Bahnhöfen ist kein Potenzial vorhanden. Hier fällt das Ertragspotenzial auch von älteren Büroliegenschaften immer noch höher aus als für Wohnnutzungen. Auch die unmittelbaren Innenstädte sind besser als ihr Ruf, mit zum Teil sinkenden Leerständen im Bürosegment. Bewegt man sich dagegen in die Nähe von  attraktiven Wohnquartieren oder Zentrumszonen abseits der Hauptgeschäftsviertel, wächst das Potenzial sehr schnell in Bereiche, wo Umnutzungen zur renditesichernden und risikoreduzierenden Option werden.  In Genf betrifft das z.B. die Gegend südöstlich der Innenstadt sowie die südwestlich angrenzenden Gemeinden. In Basel sticht das Quartier Gundeldingen heraus. In Zürich, wo sich das grösste Potenzial verbirgt, sind es die Kreise 9, 10, 6 und 12. Sie fallen hinsichtlich ihrer Standortattraktivität für Geschäftsflächen gewissermassen zwischen Stuhl und Bank der Hauptgeschäftsgebiete City, Zürich Nord  und Wallisellen.

Das richtige Produkt am richtigen Ort

Die Entscheidung, eine Umnutzung anzustreben, muss letztlich mit einer genauen Produktdefinition fundiert werden. Im Falle von Fehlkonzeptionen nützt das grösste Marktpotenzial nichts. Dabei werden Potenziale häufig zu stark auf die Ertragsseite reduziert. Die Kosten spielen eine zentrale Rolle. Diese werden häufig falsch eingeschätzt. So müssen vom zukünftigen Mehrertrag z.B. nur die wertvermehrenden Umnutzungskosten getragen werden, nicht jedoch die zum Teil hohen Instandsetzungskosten älterer  Liegenschaften. Denn die Instandsetzung müsste auch erfolgen, wenn die Objektstrategie eine Fortführung als Bürofläche vorsehen würde. Erfolgsfaktoren für langfristig rentable Umnutzungen sind letztlich gute  lokale Marktkenntnisse, klare Vorstellungen von Zielgruppen, realistische Einschätzungen zukünftiger Ertragspotenziale, innovative und kreative Ideen zur Schaffung attraktiver Flächen und Räume und frühe  Kostensicherheit.