Zukunft des Wohnungsbaus: Mieter im Fokus

Fehlallokation von Wohnraum als Kernproblem

Die anlageinduzierte Wohnraumplanung führt zu einer Diskussion des effektiven Wohnraumbedarfs in  Zeiten abgeschwächter ökonomischer Fundamentaldaten auf nationaler Stufe. Weil das von den  Nationalbanken freigesetzte Kapital in erster Linie nach Land sucht, in das es investiert werden kann, und weniger nach Mietern, die dort wohnen möchten, besteht die Gefahr, dass an falschen Orten gebaut wird. Die fünf Schweizer Grosszentren sind chronisch unterversorgt mit Wohnungen. Sie machen 14 % des  nationalen Wohnungsbestandes aus, doch nur 3.5 % aller leer stehenden Wohnungen. Ihre Leerstandsziffer ist seit 2014 mit 0.3 % konstant tief. Die Gefahr eines Überangebotes hat sich dagegen  seit 2013 kontinuierlich in ländlichen und peripheren Regionen aufgebaut. Hier entsteht, was in Genf, Basel, Lausanne und Zürich für intakte Märkte fehlt. Auf 31 % des Wohnungsbestandes entfallen schon heute 38 % des Leerstandes.

Handlungsoptionen

In mieterfreundlichen Märkten sind es vor allem Altbauten, die sich dem Wettbewerb mit neuen Projekten stellen müssen. Nur noch geringe Mietzinsaufschläge für Neubauten erhöhen die Fluktuation von alten in neue Wohnungen. Das Leerstandsmanagement gewinnt an Bedeutung und ein zeitgemässes Wohnungsangebot spielt eine wichtige Rolle. Mit Sanierungen und Grundrissanpassungen können alte Wohnungen wieder auf neue Zielgruppen justiert werden, doch die Mietzinspotenziale zur Überwälzung der Sanierungen sind gering. Schlanke Lösungen sind gefragt, um treue Mieter nicht zu verlieren oder um ein Leerstandsrisiko bei der Neuvermietung zu vermeiden. Dagegen bieten Entwicklungsprojekte und Verdichtungen in den Gross- und Kernstädten die Möglichkeit, weitere Haushalte anzuziehen. Aufstockungen oder Erweiterungen ermöglichen qualitativ hochwertige, verträgliche, flexible und dennoch günstige Verdichtungen.

Kenntnisse der Zielgruppenbedürfnisse für ein nachfrageorientiertes Angebot 

Allen Handlungsoptionen gemein ist die zukünftig noch stärkere Zielgruppenorientierung. Die kurz- und langfristige Vermietbarkeit von Wohnungen in neugebauten Siedlungen hängt von der Diversität des Angebots und den geschaffenen Umfeldqualitäten ab. Der Schlüssel liegt in einem Wohnungsmix, der sich an den künftigen demografischen Verhältnissen in der Region orientiert oder ein mangelndes Angebot im Umfeld kompensiert. Die Stabilität der Bewohnerschaft hängt darüber hinaus vom Wohnumfeld ab, das von den Neubauten geprägt wird. Das Wohnumfeld ist das Ergebnis von städtebaulichen Überlegungen, welches Mass an Privatheit und Öffentlichkeit geschaffen werden soll, sowie von den Angeboten in und um die Gebäude. Dabei sind je nach Lage unterschiedliche Massnahmen gefragt. 

Wohnungsqualität als Alleinstellungsmerkmal

Die Differenzierung der Wohnungsqualität kann letztlich das entscheidende Alleinstellungsmerkmal gegenüber dem Konkurrenzangebot sein. Denn hat der Mieter die Qual der Wahl, sucht er sich das Besondere. Ein zukunftsfähiger Mietwohnungsbau bildet ein stabiles Grundgerüst, bereichert dieses mit einer spezifischen Wohnqualität und wird mit einer durchdachten Erstvermietung gefüllt. 

Weiterentwicklung der datengestützten Produktdefinition

Bei der Zielgruppendefinition besteht die Herausforderung darin, die verfügbaren Daten über diese Zielgruppen und deren Bedürfnisse in konkrete quantitative  Produkteigenschaften umzuwandeln. Aufgrund der rasanten Datenentwicklung wissen wir heute mehr über lokale Mengengerüste von Haushaltsstrukturen, Altersgruppen, Einkommen und deren Entwicklung denn je. Bei der Verknüpfung dieser Daten mit den Bedürfnissen von Mietern und der Transformation in ein treffsicheres und qualitativ abgestimmtes Produkt stehen wir erst am Anfang. Doch die zunehmende Datenverfügbarkeit im Kontext von Big Data und die daraus resultierenden Lerneffekte über Nutzerverhalten werden dem datengestützten Produktdesign in nicht ferner Zukunft einen weiteren Schub verleihen.