Städtische Verdichtung: Neue Daten. Neue Wege. Neue Chancen?

Der andere Stadt-Land-Graben

Räumlich nehmen die Diskrepanzen zwischen städtischen und ländlichen Mietwohnungsmärkten weiter zu.  Im Mittel sind die Leerstände in den fünf grössten Schweizer Städten 2017 nur marginal von 0.35 % auf 0.39 % angestiegen. In vielen Quartieren besteht weiterhin ein grosser Nachfrageüberhang. Aufgrund der  Knappheit ist es auch in den vergangenen Jahren kaum gelungen, einen grösseren Teil des Bevölkerungswachstums in die Kernstädte zu lenken. Die Diskrepanz des dezentralen  Bevölkerungswachstums gegenüber dem zentralen Beschäftigungswachstum hat zudem zu einer massiven  Zunahme der Staustunden durch Überlastung des Nationalstrassennetzes geführt. Diese Entwicklungen machen die Diskussion um Fortschritte der inneren Verdichtung sehr dringli

Kleine Städte mit Herausforderungen

Ein Problem der Verdichtung ist, dass die Planungsprozesse zeitlich stark verzögert zur steigenden Flächennachfrage einsetzen. Viele Städte haben das Wachstum früh antizipiert, schnell gehandelt, bauliche Verdichtungen angestossen und das starke Wachstum damit in die Höhe gelenkt. Hierzu gehören vor allem die Zürcher Agglomerationsstädte Opfikon, Wallisellen, Bülach und Wetzikon. Andere verfügten über entsprechende Freiflächen und haben das Wachstum in der bestehenden flachen Struktur in der Breite aufgefangen. Bulle ist zum Beispiel zwischen 2005 und 2015 um 3.2 % pro Jahr gewachsen. Die durchschnittliche Geschossigkeit neuer Projekte hat sich jedoch mit knapp drei Stockwerken gegenüber dem Bestand nicht verändert. Bei vielen kleinen Kern- und Agglomerationsstädten stellt sich die Frage nach der Qualität der Verdichtung. Sie sind zum Teil stark durch kleine bauliche Strukturen mit privaten Aussenräumen geprägt und bieten kaum öffentliche Räume und Erholungsflächen. Diesbezüglich bieten die Grosszentren viel bessere Ausgangslagen für bauliche Verdichtu

Städtebauliche Dichte in Basel 

Entsprechend lenken wir den Blick beispielhaft auf die Stadt Basel. In den vergangenen zehn Jahren stand Basel oft im Schatten der grossen Wirtschaftsmotoren Genf und Zürich. Doch im Nachgang der Finanzkrise hat Basel aufgeholt. Das Life-Science-Cluster floriert und hat viele hochqualifizierte Arbeitnehmer angezogen, die Wohnungen benötigen. Spätestens seit 2014, als die Leerstände in der Stadt auf ein historisch tiefes Niveau von 0.2 % gefallen waren, stellt sich die Frage nach guter Verdichtung auch in Basel wieder stärker. Hafen- und Industrieareale bieten hier immer noch viele Möglichkeiten für neue Nutzungen. Das statistische Amt des Kantons Basel-Stadt prognostiziert vor allem für die kommenden Jahre nochmals ein deutliches Bevölkerungswachstum. Im mittleren Szenario dürfte diese Prognose nur mit 400 bis 500 zusätzlichen Wohnungen pro Jahr erreichbar sein. Dieses Szenario wird in der Revision des Zonenplans berücksichtigt – auch wenn bei einzelnen Massnahmen wie z. B. der Stadtrandentwicklung Ost, Rückschläge erfolgten.

Optimierte Verdichtungsprojekte durch digitale Investitionsmodelle

Grosses Potenzial zur schnelleren Identifikation, zur belastbaren Modellierung und zur besseren Kommunikation von Entwicklungsmöglichkeiten im städtischen Bestand liegt in integralen digitalen Investitionsmodellen. Durch die Parametrisierung bestehender baulicher Strukturen und baurechtlich machbarer Volumen ist eine schnelle Analyse von Verdichtungspotenzialen möglich. Die volumenbasierte nutzungsdifferenzierte Betrachtung der Kosten- und Ertragsfaktoren im digitalen Investitionsmodell (DIM) erlaubt frühzeitige Variantenvielfalt und gezielte Optimierungseingriffe. Diese Entwicklungen dürften zukünftig dazu beitragen, dass kritische Abhängigkeiten computergestützt besser erkannt werden und die Entscheidungsgrundlagen für Verdichtungsprojekte früher belastbar sind. Somit ist zu hoffen, dass die digitalisierte Planung zusammen mit Big Data einen positiven Einfluss auf die städtische Verdichtung haben wird.