Differenzierte Entwicklung: Die Lokstadt in Winterthur


Die Entwicklung eines standortgerechten differenzierten Wohnungsangebots lässt sich beispielhaft an der Lokstadt in Winterthur illustrieren.

In der Lokstadt transformiert Implenia ein ehemaliges Industrieareal in einen Stadtteil mit Wohnungen, Arbeitsplätzen, Bildungsangeboten sowie Quartierdienstleistungen.

Gemeinsam mit der Stadt Winterthur hat Implenia am Donnerstag, 07. September 2017, den neu entstehenden Stadtteil basierend auf dem öffentlichen Gestaltungsplan „Sulzerareal Werk 1“ auf den Namen Lokstadt getauft.

Wohnumfeld

Bei Arealen mit mehreren Investoren beeinflussen die unterschiedlichen Typen die Homogenität oder Heterogenität der Nachbarschaft. Denn institutionelle, private oder gemeinnützige Investoren bringen unterschiedliche Zielgruppen mit. In der Lokstadt, die sich an innerstädtischer Lage befindet, teilen sich auf dem Baufeld 3 zwei Genossenschaften und eine institutionelle Investorin eine Blockrandbebauung. Jeder Investor erhält eine Seite. Die vierte Seite wird im Stockwerkeigentum verkauft. Parzellierung und Investitionsvolumen entscheiden wiederum mit, welche Investoren zum Zuge kommen können. Deshalb werden auf den Baufeldern 5b und 5c von der Entwicklerin Implenia Stadthäuser realisiert, welche so klein parzelliert werden, dass sie für wenige Millionen von Kleininvestoren gekauft werden können. Auf kleinstem Raum entsteht so ein heterogenes Wohnungsangebot für verschiedene Zielgruppen, was an dieser Lage als Standortqualität gesucht wird.

Die Gebäudetypologie schafft die Qualität der Aussenräume. Der Unterschied besteht im Wesentlichen darin, dass eine geschlossene Bauweise eine scharfe Grenze zwischen öffentlichem und privatem Raum zieht, während eine offene Bauweise diese Grenze verwischen lässt. Die Blockrandbebauung in der Lokstadt trennt die Strassenseite, wo Passanten vorbeigehen und Quartierdienstleistungen angeboten werden sollen, vom Innenhof, der den künftigen Bewohnerinnen und Bewohnern als geschlossener Rückzugsraum zur Verfügung steht.

Ob Erwartungen an einen belebten Aussenraum und die Quartierversorgung erfüllt werden, hängt von den Erdgeschossen ab. Sind die Nachfrage und Passantenfrequenzen gegeben, können die baulichen Voraussetzungen optimiert werden. In der Lokstadt werden auf dem Dialogplatz, der das öffentliche Zentrum im Quartier bilden soll, kleinflächige Gewerberäume realisiert. An exponierter Lage mit gutem Aussenraumbezug soll ein gastronomisches Angebot angesiedelt werden. Auf der rückwärtigen Seite der Hofrandbebauung, abseits der Passantenfrequenzen gegenüber dem Baufeld 5c, werden Hochparterrewohnungen auf die Strasse gerichtet. Eine Genossenschaft realisiert auf der Seitenstrasse Gemeinschaftsräume wie einen Waschsalon oder Werkstätten, um zur Belebung beizutragen. Bei der Programmierung des Erdgeschosses geht es schliesslich nicht darum, möglichst viele öffentliche Nutzungen unterzubringen, sondern an den richtigen Lagen ein Gefühl von Öffentlichkeit herzustellen und punktuell einen Mehrwert für die Menschen im Quartier zu schaffen.

Die Nutzungsmöglichkeit des öffentlichen Raums hängt wiederum von der Schnittstelle zum Erdgeschoss ab. Die Quartierdienstleister und Nutzer der Erdgeschosse in der Lokstadt dürfen einen Streifen des Strassenraums für ihre Bedürfnisse verwenden. Der Innenhof ist grundsätzlich für alle Bewohnenden zugänglich, wird aber in unterschiedliche private und halböffentliche Schichten zoniert, damit die Privatsphäre der Bewohnenden der Erdgeschosswohnungen gewährleistet ist. Diese Segmentierung ist im eng bewohnten Raum zwingend notwendig.

Wohnungsangebot

Neben dem Wohnungsmix beeinflusst das Grundrisskonzept die soziale Durchmischung. In der Lokstadt setzt eine Genossenschaft auf Grundrissvariabilität, womit alle möglichen Bedürfnisse nebeneinander Platz haben sollen. Die andere Genossenschaft realisiert für ihre homogene Zielgruppe Alterswohnungen in einem einheitlichen Grundrissraster und setzt damit auf bewährte Konzepte. In den Stadthäusern lässt die Entwicklerin Implenia die Grundrissgestaltung offen, sodass die künftigen Kleininvestoren im Rahmen des Vorprojekts eigene Vorstellungen einbringen können.

Nachbarschaftsfördernd wirkt in der Lokstadt im genossenschaftlichen Wohnbereich ein grosses Treppenhaus mit Lichthof, welches beinahe alle Wohnungen miteinander verbindet. Im Bereich des Stockwerkeigentums werden kleinere nachbarschaftliche Einheiten mit segmentierten Treppenhäusern gebildet. Einen grossen Mehrwert für das städtische Leben bieten bei allen Wohnbauträgern die privat und nachbarschaftlich nutzbaren Balkone, Dachterrassen sowie der gemeinsame Innenhof.

Vermietung

Mit dem Wohnungsbau wird allerdings nur die Hardware gesetzt. Ob ein bestimmtes nachbarschaftliches Umfeld zustande kommt, hängt gerade bei grossen Projekten massgeblich von der Erstvermietung ab. In der Lokstadt wird ein Teil der Wohnungen nur an ältere Pensionierte vermietet. Eine Genossenschaft setzt sich das Ziel, in den Wohnungen die Altersdurchmischung im Schweizer Durchschnitt abzubilden. Die erschwinglichen Wohnungen der institutionellen Investorin sollen grundsätzlich von denen gemietet werden, die sie benötigen. Als Zielgruppen werden eher die unter- und mittelschichtigen Milieus ins Auge gefasst. Die Eigentumswohnungen schliessen eine Angebotslücke für Städter, die lieber kaufen als mieten. Damit die gewünschten Zielgruppen erreicht werden, braucht es entsprechende Vermietungsziele des Eigentümers und bei älteren Mieterinnen und Mietern manchmal einen längeren Atem. Ein länger andauernder oder früher gestarteter Vermietungsprozess wird dafür mit einer stabileren und interessanteren Nachbarschaft belohnt. So beleben ältere Personen Cafés und öffentliche Grünräume im Quartier, da sie auch unter der Woche tagsüber unterwegs sind.